Об особенностях требований нового свода правил

Реновация в Москве, безусловно, является своеобразным стартапом проектно-строительного дела всей России и обновление норм выполняется с учетом её перспективных задач и архитектурно-градостроительного развития регионов. Однако стартовые позиции у регионов разные, а Крым, в принципе, это новая территория РФ в стадии становления во всех отношениях и радикализм здесь вряд ли уместен, если трактовать понятие «устойчивое развитие» как развитие с минимализацией возможных рисков и прогнозируемыми результатами. В одном из интервью на портале «Архсовет Москвы» от 30.07.2017г. прозвучала примечательная фраза: «Главная причина неудачных реализаций градостроительных проектов – это «невнятное» целеполагание, не до конца сформулированный … результат, к которому эта деятельность ведет в … перспективе».

Целый ряд таких «невнятностей» содержится в новом СП 42.13330.2016 «Градостроительство…», требования которого с момента его ввода в действие предъявляются к проектированию и «иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды проживания» (п.1.3).

МОМЕНТ №1.
В новом СП 42 основным типом застройки определен муниципальный тип дома с директивной долей 60% в I очереди жилстроительства, а муниципальный дом, по определению ст.194.2 ЖК РФ является жильем «соцнайма». К сожалению, трудно понять, как данный тип дома может быть основным в застройке, если во всей России в 2015 – 2016 гг. муниципальная собственность в новом жилфонде составляла всего 7%. По мнению СП 42, основную часть новостройки должны осуществлять муниципалитеты или стройорганизации по их заказам!? Да, в Москве есть хороший муниципальный стройсектор в виде ОАО и ЗАО, который сейчас ещё и наращивается, а в Крыму ничего подобного не было со времен СССР! Значит, чтобы выполнить буквально норму СП 42, надо запроектировать и построить некую «интегрированную» застройку, в которой 60% квартир – для муниципалитета, вместо 7% по договору сегодня, и 40% - для риэлторов или частного застройщика-инвестора, который будет строить и муниципальное жилье и свое?! Конечно, есть правильный вариант решения – срочно инициировать разработку Муниципальных программ по развитию собственной строительной отрасли как в Москве, Сочи или в любом другом регионе РФ.

МОМЕНТ №2.
В новом СП 42 (п.11.32 табл.11.8) радикально заявлен новый вид параметра массовой застройки – 1.2 и 1.0 машиноместа на квартиру. В проектном выражении это означает, что, в пределах «ментальной» доступности, для каждого 9-ти этажного квартала «эконом-класса» (120х120м) необходима посадка двух(!) многоуровневых стоянок открытого типа (п.3.6 СП 113.13330.2016), которые тоже можно отнести к «эконом-классу» среди объектов транспортного обслуживания застройки. Емкость каждой стоянки будет до 300 м/мест, а площадь участка под объект в целом составит 1.0 – 1.5 га с учетом нормативных расстояний – 25-35-50м. Иначе – сколько жилья столько же гаражей! Ситуация обостряется в коммерческой застройке, где вместо 4-5 квартир на этаже б/секции «нарезаются» 7-11 штук типа «студио» или «эконом-лофт» с реальной удельной площадью меньше нормативной. Можно предположить, что в среднеэтажной «эконом»-застройке, которая является весьма перспективной для основной части небольших населенных мест Крыма, многоуровневые стоянки строиться не будут. Но норму надо выполнять, поэтому ППТ и генпланы городов должны формироваться по экстенсивной схеме территориального развития с перспективными «пустырями» под гаражи-стоянки на ближайшие 20-25 лет. А почему бы тогда не ввести ещё новый показатель плотностных параметров застройки м2/человеко-машина с суммарной площадью 20(30)м2+Sмашиноместа с учетом п.11.37 СП42?!

МОМЕНТ №3.
Главное, при всех вышеперечисленных моментах ввода в действие нового СП 42, показатели плотностных характеристик жилой застройки в табл.Б.1 не изменились! Наверное потому, что в московской реновации вопросы вынужденного нарушения пожарных и санитарных норм запланировано решать специальными техусловиями или специальными научно-обоснованными исследованиями для решения поставленных задач. Риторический вопрос – а что делать рядовому проектировщику и застройщику-инвестору в небольшом городе Крыма? Продолжать рисовать фантазийные веселые картинки «эконом-домов» с висячими садами и подземными паркингами в условиях сейсмики по 1 млн.руб. за каждое машино-место? Как красиво прозвучало в интервью Российской газеты RG.ru от 06.04.2017г.: «Мы, конечно же, будем строить дома с паркингами, но только там, где новоселы готовы за них заплатить», а «автостоянки в пределах сети улиц и проездов… - это будет уже лотерея…». Опять – снова неопределенность перспективного результата!

Важно и то, что увеличение объема и количества взаимосвязанных объектов жилья, транспортного и торгово-офисного обслуживания в планировке квартальной застройки ведет к формированию многофункционального комплекса, по определению в п.3.4 СП 160.1325800.2014г., а это уже НЕЖИЛЬЕ с другими кодами целевого использования и деятельности. Здесь последним типологическим отличием жилья от комплекса является величина нормативных плотностных коэффициентов, а это уже другая история.

Альтернативой подобного сценария переформатирования жилой застройки в Крыму может быть следующее – сохранение, утвержденных ранее, градостроительных показателей с их постепенным эволюционным ростом, мониторинг территорий существующих массовых скоплений гаражей, установленных по разрешениям до 2014г., разработка и скорейшая реализация общерегиональной программы реновации этих территорий под многоэтажное гаражно-стояночное строительство.

Любые радикальные изменения норм проектирования массовой застройки начнут проявляться реально через 5-10 лет. Если желать результатов сейчас, то надо ужесточить правила благоустройства, эксплуатации и изменять сложившуюся ситуацию в состоянии территорий, недвижимости и среды проживания административными и социально-экономическими методами. Например, ввести «обременение» коммерческих объектов в виде обустройства дополнительных стояночных мест в радиусе обслуживания для жителей застройки в соответствии с новыми показателями в табл.Ж.1СП42.13330.2016. Со стороны активной части архитектурного сообщества, можно надеяться, что будут разработаны инициативные проектные предложения, наверное на конкурсной основе.

Рис.1. Проект микрорайона. «Архбюро 91», г.Омск.

Рис.2. Жилищно-гаражные кварталы по ул.3-я Енисейская. «Архбюро 91», г.Омск.

Архитектор Олег Иванов

Архитектор Игорь Кононов